未来房价经济管窥

来源: 蚕丛后人 2014-05-02 11:54:00 只看该作者 |阅读模式
  房价房价,当今中国最热门的话题,引发了无数的口水战,在下胸无大略,手无大印,但凭着一点书生意气,还是想对其指点江山一番,但管窥未来,如观风云,变幻实在难料,如果以后的事实证明我有误,请不要咒我。下面是我一些不成熟的思考,在此奉上,希望能对大家有所帮助。

  这世上之物,凡买得来的,其价格所定无外乎供需。房价也不例外,只不过,细分下来,供需却不是那么简单。首先,说需求,需求有弹性需求,非弹性需求(也就是所谓的刚需),正当消费需求,投资投机需求等。供给则分市场供给,政府保障供给,正当供给,诱惑供给等。很多人打口水战时大谈供需,其实很多时候所指并不清晰,大家空费精神而已。

  要知道,市场从来就充满了欺行霸市,强买强卖,囤积居奇等丑陋行为,当这些发生时,市场调节是无效的,所以,希望按照课本,以纯萃市场经济理论解释房价现象的朋友们就别再看下去了,你们更适合去教书。而这篇帖子是我自身的思考,虽然我也博览群书,但因为我向来忘本,书中所说具体内容,作者是谁,早就忘干净了,所以行文难免东拉西扯,先给大家提个醒,宗门观念强烈者请绕道。

  中国房价的飙升其实源于政府,也必将终结于政府,这不过是一场宿命的轮回,只不过很多人把自己的身家性命绑了上去,对此,我只有八个字——人为财死,鸟为食亡。

  先声明,我不是傻空也不是傻多,就是一个窥探者,我不下定语,也不负责任,只说我的看法,何去何从,大家自定。

  一切源于那场财经改革。大家知道20世纪的那场国企破产潮吧,当时很多国企负债累累,不仅不能创收,反倒成为政府的累赘,最终导致了一场轰轰烈烈的破产兼并清理大潮,很多人因此落魄,很多人也因此发财,真是几家欢喜几家愁,但这是每一次历史剧变期的必然现象,我不对其进行评价,只说接下来的事。

  企业大量破产,必然带来政府财政收入的锐减,所以那几年,中央和地方政府过得都不是太好,由于中央政府还要供养军队,教育,科研等等,所以尤其困难,据我所知,曾经有一次向某省借钱发中央公务员工资,具体记不清了,知道者可以说说。万般无奈之下,朱相开始了财经改革,其实改革,无非是决定蛋糕怎么分的问题。可蛋糕总共就这么大,必然是你多我就少,中央有权力,地方无法,只能顺从,但适当的讨价还价总是免不了的。

  最终,改革决定,把以前中央和地方的财税收入比例由以前的三七改为七三(大概是如此,具体数据我不感兴趣,详情可自己去查),地方当然要哭穷了,要中央给条活路。一个家庭没钱怎么过?无外乎开源节流而已,农民已经很穷了,榨也榨不出多少油水,但还是得继续,工商税收不是你想怎么收就怎么收的,还有法律管着,所以,税少了,费就多了,当时办点事情那不是一般的难,各路菩萨都要敬到,稍不注意,各种罚款满天飞,这固然有腐败的因素,但只是一部分。节流无外乎就是削减公共开支,所以医改教改都是那时搞得,老百姓自然是骂声四起,但当时的情况,不管是谁去当一把手,都得改,多少而已,如果他想政府能维持下去的话。

  当然,这些都是中央支持的,是没办法的办法,因为没钱。你就得允许地方想办法创收,很多事就只能睁一只眼闭一只眼。

  最终不知是谁先想到了,可以搞房地产。其实,在邓时代,这个事情就已由他本人提及了,在下不敢揣测伟人的想法,但是,这确实是历史的必然。以往的城市是以工厂为中心,而当今的城市是以居住改善和服务业为中心,大势所趋,非人力可抗。工人老大哥们可能要失落了,但这个世界上没有永远的大哥,皇帝还是轮流做呢,何况我等草民,看开点吧。正因如此,以物业税和商业税为主要财税收入的城市模型才是未来的潮流,实际上,发达国家几乎都是如此,中国由于处于急速发展期,很多东西新旧夹杂,但未来必然走上这条路,那些争论物业税该不该征收的朋友们歇歇吧,没有该不该,只有到没到。

  但是在物业税开征之前,工商税收又极度匮乏的时候,怎么填这个窟窿呢?答案很简单——卖地。这是最快捷,简单,没有任何技术含量和政治风险的敛财方式。而且,还能增加政绩,所以迅速被推开,不要一度地指责官员,在当前以经济建设为中心的遴选机制下,官员们必然选择这条道路,因为他们也是人,头顶上的乌纱就是他们的事业,要让他们舍己为人太过苛责了,事实上,指责他们的很多人在处于同样环境下也会做同样的事,所以说,最重要的是机制。

  以前福利分房时期,城市住宅几乎无需成本,只要你有工作。但当一切改变时,就大不同了,由于房子必须盖在土地上,而土地是国家持有,所以,土地的拨付才是房价的最大决定因素。很长一段时间内,政府根本就没有无偿拨付土地用于住宅建设,而是花高价卖给开发商,修建商品房再卖给老百姓。

  而做商人就得挣钱,就算房子白送,买地的钱总得挣回来吧,虽然他们也做了很多不良行为,但是,一味要求他们流淌着道德的血液本身就不合理。而即使是地钱,对普通百姓已经是天价了,更何况开发商还得再赚一笔。

  改变高房价其实很简单,回到过去,大量土地由政府免费拨付用于修建住宅,开发商只挣房钱,只要供给提上去,开发商想捂盘都不可能,当然,还得限制投资性购房,规范流程。但最主要的是提高供给——土地的供给。供给上去了,大家的预期也就改变了,也就没人会来炒房了。

  典型的例子就是春运火车票的炒作,那些黄牛党怎么平时不去炒呢?因为平时供给充足,除非你的钱多得能吃下大部分的供给,而那时,政府就该修理你了。但春运的时候,供给本就不足,只需要一点小小的资金就能使供需失衡,从而赚取巨额利益且不易引人注意。
  而房地产市场,是政府默许的一场炒作盛宴。

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  但是回到过去,就意味着政府的收入会锐减,很多地方政府可能会连工资都发不起,所以,这也是中央政府修筑保障房但速度并不够快的原因。其实,在中央政府面前无非是一道选择题,是选择巨额财政收入从而维持高速经济增长,还是选择社会相对公平,老百姓生活轻松。

  就目前看来,他们选择了前者,这其实也有历史原因。十年浩劫让我们闷头开了一阵倒车,梦醒时才发现和世界的距离是如此之大。而当你和世界的距离大到一定的时候,侵略战争也就离你不远了。不要怀疑,虽然我们嘴上满口的文明道德,但很多人骨子里流着的仍然是野兽的血液,而野兽的特点就是弱肉强食,不管它们穿的是多么名牌的衣服。这是中国人在近百年用几千万人的性命得出的教训,那些沉迷梦幻的少男少女们醒醒吧。

  但中央还不至于昏沉到如此地步,毕竟,他们中的很多人是那个血火时代过来的。所以,我们需要快速发展,而快速发展不能只靠自己,能借助的外力一定要借助。这也就是特区开辟的原因——发展外贸,换取外汇以购买我们急缺的设备技术和资源,同时也学习相关经验知识,而经验和知识可没有国籍和主义之分。

  所以,沿海的高速发展是命中注定的,并不是邓公眷恋那里,而是我们当时最迫切的需要决定的。接下来就是政策的倾斜,继而带来资金和人才的汇聚——深圳,横空崛起。当然,副作用就是内地大量资金人才的流失,导致每年春节的民工潮。这是中国历史上最特殊的一页,后世应该铭记。

  大量人员的汇集带来了对住房的迫切需求,而这就成了地方政府的机会,自古至今,垄断买卖都是最挣钱的,而房地产市场的垄断者就是政府。嗅到了政府的决心,大量的投机客也开始涌入了,开发商也开始捂盘,在严峻的形势下,刚需们只能贷款借钱奋起直追。所以,一场疯狂的地产盛宴开始了,政府在短期内获取了巨额财政收入,而这些大部分被投入了各种基础设施建设之中,从而带动了经济发展,创造了大量就业机会,成就了我们全球第二的GDP。很多人在这次大潮中发财,纸醉金迷,沉溺其中。

  但是,这一切是不可持续的。

  首先,土地不可能无限买卖。一个地方的就业机会决定了人口的汇聚度,有人才会有住房需求,你的地才能卖得掉。所以,房地产其实是依附于当地经济情况的一个附加行业。但现在,很多人买房并不是需要住,而是因为它能升值,很多房屋就是这样造成的,其周围并无足够的产业支持,严重的情况下就会造成“鬼城”的现象。既然不是需要住,所以远一些也无所谓,只要以后这个地方经济发展起来了,自然值钱,很多人就是抱着这种心态买房的。可要是发展不起来呢?那就白给了。对于一些疯狂开发远郊房地产但实体经济却在萎缩,人口净流出的地方,这种现象以后一定会发生,事实上,现在就有,比如鄂尔多斯。

  但即使在那些经济发达地区,也会越来越卖不动的。

  因为房价离当地普通人的收入已经越来越远了,以前没买的,现在更买不起(这里说的是普通住宅,豪宅的需求群体另当别论)。曾经刚需们通过贷款和啃老还能勉强凑齐,现在也越来越力不从心。更何况房屋消费信贷的紧缩,以后买房估计就得全额付款了。所以,房价让普通人走开。离开了真正最大的实际需求后,其实活跃在交易场里的大多是各种投资和投机资金。房价越是高,这种趋势越明显,而这种市场最明显的特征就是敏感,因为大家都是因为预期房价会继续上涨才买的,而非居住,一有风吹草动就会疯狂抛盘。而且,投机资金再多也有一个极限,一旦达到极限,就会导致市场反转,大资金撤离,继而造成雪崩一样的后果,这也是政府害怕的地方。2008年时,那场危机险些导致雪崩,若不是政府4万亿巨单护盘,房价早垮了。而那之后,更多资金进入了,导致了新一轮的疯涨,因为看到了政府的决心。而这,就像吹气球一样,越大越危险。

  我不敢说能洞悉政府的意图,但是,房价雪崩确实对中国经济有极大负面影响,这方面说的人很多,我就不多说了,我主要剖析政府和大势。尽管有很多人骂那个4万亿大单,但不管怎么说,已经做了,这证明政府不希望看到房价崩盘,当然其中肯定有人持不同看法,但这是他们的主流意见。

  所以政府给房屋交易设下重重关卡,紧缩房屋消费信贷,但又不明目张胆地大修保障房,其实无非是暧昧一下,让大家处于观望期,继续持有但别疯狂,先稳住房价再说。

  这是目前最好的办法,崩溃不行,疯涨也不行,所以只能冰冻。之前一段时间房价疯涨带动的地价疯涨虽然让经济和税收大涨,可是代价也是惨重的,那就是实体经济被疯狂吸血,导致一蹶不振。如果房地产经济带动了其相关产业的发展和就业,但却付出了其他产业的低迷和失业,那么,这有何意义呢?做事情关键的就在一个“度”,治大国如烹小鲜,火候的拿捏是最重要的,房地产经济有他积极的一面,但过犹不及。
#2
蚕丛后人 2014-05-02 11:55:07 只看该作者
  对于一个政权来说,最重要的就是如何稳定掌权,而最关键的无外乎政治,经济,军事三块基石。政治和军事,我们现在基本是稳定的,现在谈的就是经济。

  发展房地产本身的目的就是创造财政收入,从而拉动经济,虽然是短期的,但也有他的积极意义。至少全国的交通基建进一步完善是拜他所赐,就像武林高手要打通经脉才能提升功力一样,交通网络是国家的经脉,早一天打通就早一天提升国力。还有就是军事科研经费的问题,中国近年的军备更新像变魔术一样,没有充足的经费是不可能的。这些都有房地产的功劳,创造财政收入是房地产市场的根,也是他存在的意义。如果哪一天,政府发现他不但不能继续创收,反而副作用巨大时,他的辉煌也就到头了,这是解析这个所谓的市场最根本的地方。就像任志强所说的,“我们就是尿壶,用完了就扔。”话虽糙点,理却实在,这位曾经屡次成功预言房价走势的人应该预见到了未来,其实没有什么好寒心的,人类社会就是如此。

  从长远来说,过度疯狂的房地产经济终究会破碎,并且连累实体经济,从而留下一个大烂摊子,历史上这样的例子太多,我不信中央政府连这个都看不到。只不过,我们现在的财政收入高度依赖房地产,如果踩急刹车,确实很麻烦,可能导致变症蜂起,到时又是一番手脚。所以我们选择暂时冰冻,让经济转型,实现软着陆,如果能做到,应该是最好的结果。

  那么,经济会怎么转呢?

  从改革开放直到今天,中国的经济模式很简单,出口贸易拉动型,前面说过,这是因为我们需要巨额的外汇。但是现在,我们已经有了一大笔外汇,并且还在时刻增长,而我们并没有用它全部购买设备,技术和资源。相反,却用于购买了大批美国国债。我不知道中美之间私底下有什么秘密交易。但我知道,我们现在,不是那么缺外汇了。事实上,经过几十年发展,现在的情况是,我们看得起的技术人家不卖,人家卖的我们看不上。除了石油是最大宗外汇消耗外,其他需要外汇的地方和我们的外汇增长速度比起来确实太少,所以我们有很多外汇盈余,只能选择购买美债这种相对安全且容量巨大的保值方式。

  换句话说,我们不那么缺外汇了,所以,出口贸易拉动型经济模式必然转型。那么,我们缺什么呢?——内需。

  要知道,当我们从国际市场上赚回美元在国内兑现的时候,就会在市场上产生一笔人民币,这个属于有锚印钞,是合法的。但结果就是市场上流通的人民币增加,从而产生通货膨胀,根本解决办法是我们拿这笔钱从国际市场购买物品,销往国内,那么就能维持平衡。但由于人民币在国际上购买力很低,远不如美元好使,加上我们收入低,内需不足,所以这笔大量的钱就只能耗在国内,导致通货膨胀,发展房地产的另一个原因就是希望消化这笔钱,减轻通货膨胀,同时取得发展资金。所以,政府支持房地产投资或投机,毕竟,他们不是居住需求,而是为了投资获利,你房产不涨,人家干嘛进入呀?

  但现在,房价趋于稳定,投资获利的空间和可能性正在减小,相反,风险却正在日益加大,这笔钱日后当何去何从呢?政府当然不可能就这样放他们出去,当今时代,得资本者昌,失资本者亡。所以,必然要给他们找到投资渠道,同时也给其他资本一个示范。那么,时下的中国,哪里最缺钱并且具备投资价值呢?

  ——内地,经过改革开放以来的飞速发展,内地与沿海的差距正在拉大,资金与人才外流严重,孔雀东南飞的结果就是很多城市失去活力。以此为代价,沿海城市发展了起来,房价步步高升,内地过去的打工者辛辛苦苦半生只挣得一套当地的房子,自然无力消费,内需当然不足。一边是大量有消费欲望但没钱的普通人,一边是钱多得不知道怎么花,只能大买豪车别墅及各种奢侈品的富豪。所以,大量从事普通消费品生产的企业发现生意越来越难做了。其实,这就是经济危机的先兆,巨大的贫富差距导致消费低迷,继而生产停滞,裁员,消费更低迷,只不过我们现在还没到临界点而已。

  只要搞市场经济就回避不了经济危机这个问题,这在现有经济体制下无法根除,只能缓解。所以,关键是怎么把富人的钱逗出来,给普通人创造挣钱机会,缓解矛盾。就目前看来,我个人认为,中央的筹码压在城镇化上。

#3
蚕丛后人 2014-05-02 11:56:10 只看该作者
  随着房价的增长,生活水平的提高,沿海以制造业为主的城市将面临尴尬。要知道,资本是逐利的,他们当初从国外来到中国,就是看中这里的廉价劳动力和低税收,而现在,沿海就是当初的国外,内地就是当初的中国,只不过把国际现象转为省际现象,道理是一样的,再加上我们对外汇需求的减弱,给沿海的优惠政策也必将一步步回收,届时,资本内流必将不可避免,否则,就将外流,相信政府不会愿意看到这点。

  而内流,说白了,主要还是制造业,只要制造业回来,人员自然回来,相关服务业也能发展,大量中小城镇就可恢复活力,人们不必再花高价去外地购房,内需自然也就起来了。这才是先进带动后进,而不是吸后进的血,而这一切,最关键的在政策。

  当初孔雀东南飞不是因为南方更美,只是政策,现在飞回来也一样,天下熙熙,只为利趋。也只有回来,才能突破中国目前这种畸形的经济模式带来的瓶颈。一个国家的经济强大与否,不在其GDP,而在GDP的构成,,一套价值一亿的房子和一套价值一万的同样的房子,前者创造的GDP 是后者的一万倍,但实际上没有什么区别。

  其实,就是说,我们现在最需要的是把外贸拉动型经济转化为内需拉动型,这样才能在未来给国家带来源源不断的财政收入。而我们当初发展外贸的目的就是为整体经济发展筹集资金,而不是为外贸而外贸。不同的时期,工作重点自然不同,只要中央政府还想继续发展经济,他们就得遵守这一规律,上层当然有瞎折腾的时候,比如那个运动的十年,但只要他们还想要政权,那就迟早还得回到遵守经济规律的路途上来。

  纵观发达国家走过的路径也是一样,个别机缘巧合的大城市先以工业为中心发展起来,然后地价飞涨,工业迁出,由中小城镇接纳,大城市转为以商业,服务业为主。这其中那些工业迁出但却没有及时实现经济转型的城市就将面临衰落的命运,如果是在国际分工中,这样的国家现象被称为“中等收入陷阱”。

  当经济成功转型后,人员必定分流,大城市的房屋刚需会有所缓解,但买不起的仍然买不起,持有观望的仍然持有观望。要想解决地方政府的财政问题,根本的办法还是把蛋糕做大,一方面,让资本回流,增加工商税收,一方面就是开征房产税。而房产税的开征是个关键转折点,也是判断未来房价的重要指标。

  如果政府想打压房价,那么,一定是对存量房进行累进征收,也就是说对你手上的房子征税时,房子越多的税率越高。凭此逼得持有者甩卖,房价必然大跌。如果政府不想来那么硬,那就是只对增量房征收,或者累进税率不高,让持有者还挺得住。就目前而言,政府还未明确推出,日后之事难讲,但这是最为重要的判断标准。

  在房价企稳的时候,政府态度暧昧,保障房什么的也是扭扭捏捏。但还有大量空置房屋,他们的命运如何呢?其实,房屋空置,除了少数用于以后住宿外,大部分是投资心态,期待增值后卖个好价钱,因为一旦出租就不好卖了,还得倒贴装修费。所以,房价越长就越是空置。房价稳定后,按理,空置不再划算,因为毕竟房子也是有保质期的,虽然长点。但关键在于现在卖房很麻烦,要付高昂手续费,远远不能满足很多持有者的预期,其实,无非是赚少点,但人性如此。

  所以,他们继续观望,这也是政府乐意看到的,忠实地哨兵嘛。但房子不管过了多少趟手,最终是要落入刚需们手中的,投资者不可能拿着一栋70年房龄的房子去找买主。现在很多房子房龄不过十几年,他们等得起,只要房价涨,房龄的增长可以忽略。但只要房价稳定的时间越久,心里不踏实的人就会越多。所以,最终总会有投资者和刚需们妥协。在房屋消费信贷没有紧缩的时候,刚需们可以透支自己的一生去还房贷,所以,投资者的期望值较高,但现在,刚需们萎缩了,要想卖房,就必须和他们的收入接轨,否则就只能继续持有。

  很多人认为城镇化导致很多农民涌入城市,会支撑房价,这其实并不正确。早先年房屋疯涨的时候,能买得起的基本上都买了,现在没有的基本也买不起,100个买不起的和10000个买不起的人没有区别,如果允许贷款还有可能,但现在款也不好贷了。房子可以同租却没听说过同买。当然,他们总得住,所以,推高的只是房租,而非房价。

  不管是大城市也好,小城市也罢,房价最终都必定回到当地刚需们付得起的价钱,以当地的收入水平而定,只要房价企稳,投机资金迟早会撤离,房屋将回归普通消费品性质。这和买卖水果是一个道理,水果最终只能卖给市场上出价最高的消费者,如果卖不掉,那证明你的价格还不够低,而这和你的进价没有关系。不同在于,房屋的保质期较长,持有人可以长时间观望。

  但再长的时间也有个度,所以,妥协总会开始,届时的二手房价必然大跌,最起码,前面的等待所损失的房龄都得持有人买单。事实上,当某个时间点出现,导致大量二手房持有者在短时期内集中出货的时候,他们损失的更多。当然,前提是房价企稳,再无投资价值。

  这个时间点就是2030—2040年间,因为这是20世纪六七十年代出生的人大量步入死亡的时期,他们是中国历史上第一个也是最高的高峰。80—90年代还有一个小一些的高峰,那是他们的子女。当这个最大的高峰逝去的时候,市场上会在短时间内多出很多二手房,而届时最需要房屋的适龄青年人数却远远不够,更不说还有一手房,保障房了。所以,到时,不卖则已,一卖必跌,而一旦熊市开启,买方就会观望,到时就是熊市无底了。

  当然,他们可以继续持有,但那时,很多房屋房龄已是三四十岁了,都是老姑娘了,还能矜持多久?所以,我对当前局势下十几年以上房龄的二手房房屋持有者的前景感到悲观。

  其实,政府的态度已经很明确了,只是人们总是喜欢把问题复杂化。金标准其实就是——紧缩房屋消费信贷,使刚需们无法透支未来了,就只能靠现在的手头积蓄买房,而房屋最终是要卖给刚需们的。现在这个底不断往下掉,房价必须跟着掉,否则就卖不掉,之所以现在还能卖的原因是因为房子在投机者中间流转,但击鼓传花的游戏总有尽头。

  其实,被房屋消费信贷坑的最惨的就是刚需们了,虽然表面看来他是来帮你们的。试想一套房子要卖给100个人,他们中每人兜里的钱不等,但都在90—100块之间,那么这套房子最多能卖出100块,否则卖家就只能继续持有。但现在卖家贷款给这些人,面向所有人贷款,现在大家能够透支未来了,自然出价越来越高,最终当然卖家得益。如果大家坚持不贷,则房子总会低价卖给某人,可惜人类是短视的,而且在房价飞涨的大背景下,先贷先得益,再加上炒家炒作,商家宣传,政府造势。所以最终,个体的明智行为变成了群体的不智行为。这是一次典型的屠羊行动。

  而现在,国家强行制止房贷,你想不智也没机会了,其实,这也是对高位进场的刚需们的一种保护,当然,你一定要飞蛾扑火那也没辙。
#4
蚕丛后人 2014-05-02 11:56:35 只看该作者
  只要房价企稳足够长的时间,人们的预期一变,国家就算不修保障房,只要维持目前的地价,房价都会跌。投资本身就有风险,谁说买房子一定赚钱的,此一时彼一时。

  刚需们既已离场,剩下就是投机资金的事了,尤其是早期进场的大额资金们,解套不易,政府也不会给他们多少机会,权当为国捐躯了吧。现在,政府关注的是银行里的大笔居民储蓄存款,就想着怎么盘活这笔钱。其实,搞房地产的一个原因也是因为想把这笔钱弄出来,否则,巨大的利息,央行是吃不消的,降息已经好几次了,而且还会继续降的。怎么搞出来?总不能抢吧,医改教改已经是搞得怨气冲天了,所以,中央搞了一个城镇化。

  既然不能逼着你消费那就只能诱惑你投资,有利自然引来资本。顺带发展了内地,其实内地也是迟早要发展的,只是前面几十年重点不在你。如今,经济结构的转型是大势所趋,内地发展也就不可避免了。

  严格说来,一个大国是不能高度依赖出口贸易的,因为这种经济模式短期似乎利益很大,但是长期而言,不确定性因素太多,风险太高。小国倒也罢了,反正也是大国的跟班,但是作为一个大国,惦记我们的人太多了,不得不防。从历史来看,因为高度依赖外贸经济,取得一时发展,最后付出惨重代价的也不少。最著名的就是中国战国时期的“管仲三策”的典故,简言之就是利用外贸利益诱使敌国放弃农业,转种丝麻,待得对方粮田尽毁时,翻脸无情,一举破敌。再如近代的亚洲四小龙,都是因外贸先起后跌。还有日本,过度依赖汽车和电子,只要国际形势一变,就只能低迷,自身做得再好也没用。

  这些都是教训呀,作为一个大国,一定要有自己完善的产业链才能不受制于人,像中东那些肥的流油的石油国家,缺乏自身的完整工业产业链,以为钱多就是爷了,以后国际形势突变时,总有他们哭的时候。

  我不信中央看不到这点,只是具体工作千头万绪,不可能一蹴而就。但大势转变应该不差。所以,内地发展,城镇化,是跑不掉的。

  这里面还涉及一个农民问题。中国有八亿农民,他们富则国强,而由于中国耕地太少,如果只是土里刨食,他们不可能富起来,除非政府给予大量的农业补贴,但那样财政负担太重,我们承受不起。最好的办法就是城镇化,让他们就地打工,转为市民。其实,没有农民工群体,也就没有中国前几十年的经济腾飞。我们的外贸型经济其实是建立在极低工资基础上的血汗工厂,发达国家的人是不愿意做的,但中国的农民愿意,因为他们的生活太苦了,而没有大量贫苦的农民就没有那巨额的外汇和今天遍地的高楼。

  因为太穷,所以没钱消费,但如果他们富起来了,将是一个多么巨大的市场,能带动多少行业兴旺?这正是解决中国当下经济问题的关键——设法使富人的钱流向穷人。经济危机的万千解决之道其实都是围绕这个。

  但富人的钱也是合法的,政府也不能强抢,所以穷人总得做点什么,这就是——土地流转。农民进城打工后,农村大量土地抛荒,这是不争的事实。只要在城里能挣更多的钱,这种现象就一直会持续下去。既然中央不愿意给农民发更多补贴,那就只能把土地集中利用起来,让愿意离开土地的农民进城,把地租给或卖给城里来的资本家,搞农场,一举解决农民和粮食两大问题。

  但操作的关键在于,进城后的农民安居乐业,否则,就将造成大量失地失业的流民,到时,可就麻烦大了,历朝历代,栽在这上头的不少。所以城镇化是一柄双刃剑,极其考验中央的智慧。

  乐业前面已经说了,资本内流,产业转移。安居呢,就要扯到房产问题了。很多人打他们土地流转后那几个钱的主意,希望他们支撑房价。但我觉得,中央不是这么想的,这笔钱,是希望他们用来支撑内需的。而且,农民缺乏各种保障,卖地以后一旦有事都指望着这笔救命钱,如果让他们全消耗在房地产上,恐怕会产生很多极端社会事件。关键在于,对经济的长期发展没有好处。前面不是说了嘛,搞城镇化就一定要振兴实体经济,解决就业问题,而这就需要打压房地产,所以农民进城不会对房价带来多大支撑,否则中国经济将失去最后一次转型的机会。

  从长远来看,恐怕房价缓跌是最符合当下实际的。这种情况至少要持续到政府的财税收入模式转型,城镇化发展到一定程度,物业税收入成为重要的税源为止。到那时,恐怕就要真的对房价下重手了。政府确实希望房价坚挺,但这是在土地买卖完成之前,如果可资开发的土地已经全数卖出,则房价将不在政府关心范围之内,届时房产税必将推出,卸磨杀驴的事情恐难以避免,到时,很多开发商恐将难逃当年下岗工人的命运。

  如果不发生严重的经济危机,则通货紧缩也不出现,只是按照现今的膨胀率前进的话,房价将会维稳,但是在实际上贬值,变得和现金的价值一样,十年内,持有者将继续观望,直到和刚需们的收入尽量接轨。但如果房价持续十年以上维稳,房屋随时间折旧的消费品特性就凸显出来了,她的持有价值将不如现金,而且,人们的心理预期也将变化。届时抛售潮将来到,房价大跌,就如房价上涨十年以后,很多人认为他还会涨,原因只是她已经涨了十年。那时,人们将认为房价会一直跌,因为她已停涨了十年。

  如果政府处理不慎,搞出了经济危机,弄得通货紧缩,到处愁钱,则房价必将暴跌,届时政府自身难保,不可能再搞个4万亿了,这是持有者最大的风险。当然,以现在的形势看来,概率并不大,但不是没有。

  最后一种情况,如果出现严重通货膨胀,则房价还将上涨,因为有大量避难资金涌入,而这时,原始投机资金将趁机套现离场,换取外汇,逃离中国避难,实业被吸干鲜血,中国经济崩溃,陷入漫漫低谷。我不认为政府会对这种事情坐视,到时,极有可能的对策就是暂停商品房交易,恢复到全国保障房的状态,将宝贵的资金用于振兴实业。因为我们发展房地产的目的就是为了经济,不可能为了保它而放弃经济,只能要求它为经济牺牲。

  而最终出现哪种情况就要看中央政府在这次的城镇化浪潮中的表现了。所以,我们还需密切关注,切记,这不是一个纯经济问题。
#5
秦淮水冷 2014-05-02 13:51:44 只看该作者
  写的相当好,中立而不失清醒
  
#6
sxlf225588sxlf 2014-05-02 14:12:58 只看该作者
  从长远来看,恐怕房价缓跌是最符合当下实际的。

  ===============================


  如果房价长期没有上涨,一些城市一些空置房的价格可能下跌80%
  2014年4月25日,中华元智库创办人张庭宾在其博文中表示:“在未来3年内,中国楼价重演1990年日本大跌80%和1997年香港大跌70%并非完全没有可能。”
  在二线城市的四等地段,有一套空置房,最高总市值为100万元。在房熊市第4年,张三看到已经下跌60%,就花40万元抄底买入。到房熊市的第7年,因为在房价没有上涨的情况下是亏本生意,所以要止损卖出这一套空置房。
  因为谁买入谁亏钱,所以挂牌30万元,很久都无人问津 …… 挂牌25万元,好不容易遇到“李四”有买入意向,却要求降价,于是张三最终以“实收”20万元(下跌80%)卖出。
  20万元(下跌80%)这个价格是否会出现,要看卖出者“张三”在成交后的第二个月有没有后悔。“张三”一点也不后悔,因为不需要居住,因为待租率高导致出租赚不回装修费,因为他的买入价是40万元 * 三年亏掉利息20% = 在房价0上涨的情况下在3年里亏掉8万元,是亏本生意。如果继续留在手里,今后可能继续亏钱。
  20万元(下跌80%)这个价格是否会出现,要看接棒者“李四”在三年后有没有赚钱。李四买入也是空置,也是待租率高导致出租赚不回装修费,于是(总买价20万元 + 交易税费2万元) * 三年亏掉利息20% + 每年亏掉房产税物管费0.33万元 * 3年 = 在没有上涨的情况下在三年里亏掉5.4万元。仍然是亏本生意,仍然是烫手山芋。
  窥?拆那房子就是个国际笑话
  
#8
云桂龙 2014-05-02 16:17:56 只看该作者
  相当理性分析,顶上!
  
#9
蚕丛后人 2014-05-02 17:04:27 只看该作者
  2030-2040的时间点只是说那是一个重大的利空区,不是说房价一定能撑到那时,或者在那时就一定暴跌。具体涨跌还要看各种经济政治情况,但最关键的是政府是否决定开始打压,打到何种程度。

  而政府的态度则取决于经济转型程度,土地买卖完成的程度,财税收入模式转变的程度。要做出准确的时间预测需要大量精确的数据,我无法做到,只是做出大势判断而以。

  但不管怎么说,盛宴真的接近尾声了。

  大城市的房租还会继续涨,因为越来越多的人买不起房子,买得起的筹钱的时间也越来越久,而空置房还将大量存在,但只要房价企稳5年以上,抛售或出租的人会越来越多,以后不愁没房子住,虽然仍然买不起。

  而真正的房价大幅回归恐怕要在城镇化完成以后了,因为全国的城镇土地开发总有极限的,虽然我没有数据,不知还得等多久,但到那时,政府必然放弃房地产经济模式,另一个时代将开始。

  只要政府不放开房屋消费信贷,这一切就是不可逆转的趋势。但真正的市场拐点到来时,会有一个短暂的多头陷阱,届时各自小心,人不贪则远祸。
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