颠覆年代——房产新政对行业游戏规则的影响分析

来源: 创意快枪手 2005-05-31 01:02:00 只看该作者 |阅读模式
【资本年代的博弈游戏】
  
  任何行业的属性,是由其游戏规则决定的,如同玩麻将,玩得小是娱乐,玩得大是赌博,而由赌神来玩,则上升为传奇,不仅有胜负价值,还增添了史学价值、娱乐价值。
  
  房地产一度远离居住属性,归属资本行业。在这个行业里,资本决定着一切,所以资源也自动向资本靠拢。拥有雄厚的资本,就能拿到土地,吸纳行业内最优秀的人才,成为媒体的头条,成为业界崇拜的对象,然后以最大的开发量,去获得更大的资本。
  
  这符合经济社会的游戏规则,在经济社会里,“资源”只向“资源”靠拢,所以有钱人越来越有钱,而穷人越来越穷。所以,如何做大,哪怕第一步是装大,就是行业内有雄心的开发商追求。孙宏斌之所以被人讥为“吹牛”也要挑战业界老大,就是这个基本规则驱使,而万科20年的成功,也有这一规则影子存在。最典型的是和记黄埔,其在大陆市场的做为,可能还没有超过国内的2、3流开发商,但是一露面就成为业界焦点,那是因为它以成都“南地王”项目,创造了大陆单个项目最高成交地价。
  
  参与房地产游戏的所有角色中,依照其掌握的资源,我们看到这样一个地位排序:
  
  1、土地控制者:地方政府,及炒地、囤积土地者;
  2、资本控制者:银行及金融团体(掌握其次的资源——资金);
  3、资源整合者:开发商(土地和资金两大资源的台前经理人,政府土地和银行资金需要经过他们才能发挥作用);
  4、话语权控制者:媒体(掌握着市场舆论方向);
  5、依附者:中间者(包括代理及中介公司,炒房者,是开发商资源整合的助手);
  6、房子使用者:购房者、居住者(被支配的强大群体,获利对象)。
  
  这个游戏的最基本模式,解释了当下房地产的一些现象,房价泡沫的根本原因在于,前五个人都在疯狂赚钱,而一个人来买单。消费者由于处于游戏的最末端,他们的力量非但不能调控市场,甚至连品质、售后问题都不能控制。开发商的上游是地方政府和银行,所以新政的高压下,他们也有抱怨,觉得老大们不能为其作主。而开发商虽然不是资源的最上游,但是两种资源的公开经理人,离开他们,土地和资金就找不到舞台。所以也无限风光。
  
  商业地产之所以玩得很不成功,就是因为弱者们知道吃亏的命运,而又不是必要的需求,所以干脆缺席。想在此赚钱的人大把,但缺少买单人,所以角色不齐而无法玩下去。
  
  其实这些游戏角色中,购房者本是最强大的,但是他们不能聚合,因为在博弈中,角色1-5们团结事先已经团结起来,将最大的老大分散成为单一个体,被绝对优势的力量各个击破。
  

本帖子中包含更多资源

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?立即注册

x
收藏
收藏0
转播
转播
分享
分享
分享
淘帖0
支持
支持2
反对
反对0

大神点评1

跳转到指定楼层
  【新政对游戏规则的改变】
  
  
  如果房地产的博弈规则不改变,那么,房价会一路高走下去,涨个几十年。最终由市场问题引发其它的问题。好比麻将馆里出老千的人搞得太厉害,搞得输钱者很生气,茶馆老板害怕引起斗殴血案,也会出来干预的。
  
  最有效的干预就是改变游戏规则。大多数人知道新政是一套组合拳,却不知道这套拳是如何上下配合,最后要达到什么样的结果。
  
  1、房产新政的第一个影响,就是瓦解强势群体的结盟,甚至让一些游戏者离场,以降低买卖双方的博弈实力差距。瓦解的一个办法,是让力量强大的结盟者之间关系疏远,121开始的一系列与金融有关的政策,以及8.31及系列与土地有关的政策,就是在破坏土地方、资金方和开发商的合作关系,相信在这些不间断的政策中,开发商会感觉到拿地或者拿贷款,越来越难了。瓦解的另一个办法,就是让一些游戏者离场,所以炒地者彻底失望,所以炒房者受到灭顶性的打压,当年手机短信所描画的男人四大悲哀之一,“炒房炒成房东”,在6.1会批量的浮出水面。一旦离开炒房者的配合,开发商要控制房价就变得更难了。
  
  只有先破坏了结盟势力,新的规则才能建立。这一步相当于土地平整。
  
  
  2、新政的第二个影响,就是通过改变资源的属性,以改变原来的游戏规则,从而建立需求决定一切的新规则。这一步相当于在平整的土地上重新建楼,彻底对过去斩草除根。这一步何其难也,因为过去房地产的游戏规则是建立在“经济社会”的规则之上,已有一套很成熟的做法,和一大帮即得利益者。好在房地产新政也是建立在“社会和谐演变”的基础上,整个社会变革的力量来带动一个行业的变革,就容易得多。做为执政能力进步的表现,新政并没有去直接限定新的游戏规则,而是通过对房地产核心规则的改变,由市场自己去对规则演义。
  
  在新政的系列措施中,敏锐者可以嗅出这样的痕迹:新政正在促使土地和资金,由核心资源,变成生产资料,地方政府对房地产市场运用的行政权力,也慢慢削弱,最终变成服务力量,而非引导力量。而“土地、资金以及行政权力”的功能一转变,必将促使房地产游戏规则彻底颠覆。
  
  3、新政的第三个影响,就是培养消费者群体的强大力量,最终使其与开发商取得平等的地位,以让房地产行业按照需求关系来运转,从而健康、和谐的发展。虽然新政没有为消费者发一个文件,但是我们看到,新政开始之后,购房者的聚合能力越来越强,力量越来越大。当某一天消费者能对开发商说不的时候,新政就宣布成功。这一天很快就要到来,当某一个拥有大量土地和资金的开发商项目受挫时,就会引发开发商群体的恐惧与反思,而消费者的需求必然会成为反思的重点,开发商们都是聪明人,很容易做到。
  
  一旦消费者的力量修炼出来,开发商们只有一条路,那就是改变自己,迎合新的规则,除非房产新政不成功。但这是不可能的,原因有三:
  
  一是房产新政的决心很大。它不仅仅做为一次行业的变革,而是整个社会变革的标志项目,承担着持续性发展、经济结构均衡、民生问题等诸多使命。和以往电信扯分、教育产业化不同,开发商应该向看待“三农问题”一样看待新政,从国家免征农业税的举动,不难窥见“房产新政”一个个文件背后的决心。
  
  二是房产新政的力量很大。它有广大购房者为后盾的群众基础,毛主席说,群众力量是排山倒海的力量。力量不仅大,而且团结得很有战斗力。新政在指导消费者如何有效的使用力量。最简单的一例,是新政抑止需求,从而使开发商的盈利目标产生影响,开发商盈利产生影响,土地拍卖的流标就会频繁,从而控制资源者的行为。
  
  三是房产新政很科学。民众的呼声集中在房产泡沫上,但是房产新政不止于泡沫的消除,而是从动摇游戏规则开始,削弱强者的力量,培养弱者的力量,改变核心资源的属性。达到力量平衡,然后再由市场自己催生出适合的游戏规则。
  
  由此可见,新政远未结束,而是刚刚开始。未来的文件,可能涉及更多方面、更深的问题。
  
  【新的游戏规则】
  
  
  房产新政只限于旧有规则的破坏,不涉及新的游戏规则。新政为我们设定的游戏角色,是推敲未来规则的切入点。
  
  可以肯定的说,未来的房地产游戏里,依然会有众多的角色,甚至会超过今天的角色数量。但房地产游戏里面出现“消费者”和“开发商”力量大致相当的两大阵营,许多角色将不直接参与游戏,而是通过自己选择的阵营,间接的发挥力量
  
  尽管未来的游戏规则尚不成体现,但消费者做为行业主导力量之后,游戏规则就要体现出他们的意志。所以,未来市场可能出现以下一些变化:
  
  1、 拥有购房者资源的开发商胜:
  未来的游戏规则是需求方建立的,所以满足需求的开发商当然胜利。但是,拥有购房者资源,并不像拥有土地、贷款那样简单。要打动购房者,使他们像你与土地之间的契约关系那样牢固,光是做好物管、做好建筑、解决售后问题是不够的,开发商必须成为购房者的代言人。如同潘石屹代言SOHO族的开发行为一样,其行为早已超过开发范畴,而是他们在城市里权力的代言人,利益的袒护者。
  
  2、市场供给均衡化。现在房产之所以被认为是泡沫的真实原因之一,就是楼盘的销售价格都靠近市场均价,以某一类人的承受能力来定了所有楼盘的价格。在未来的房地产市场,楼盘定位将出现以需求为主导的差异化,如果一个城市的楼市均价为5000元,那么一定有满足中低需求者单价在2000-3000元的楼盘,也有高品质的10000万/平米的楼盘,并且遵守着各种价格消费者数量的配置比率。
  
  3、土地将变成生产资料。挂拍招政策可能继续存在,但开发商变得更理性,当土地供应方起拍价过高,就会产生流标;而开发商也会以市场的主流消费群来决定土地的取舍。市场供给均衡化的结果,将决定土地供给的均衡化。土地提供者也将懂得,不是每一块地都能拍到高价的,土地价格将和土地的区域、规划指标、地块属性、市场变化等要素理性联系起来。
  
  4、强势群体内部将产生分裂,并加入到不同的阵营。譬如有支持开发商的金融机构,也有支持消费者的信贷机构;有继续为开发商代言的媒体,也有为消费者代言的媒体;有的开发商,将变成投资者,有的开发商,将变成取悦消费者的运作者;今天的炒房者,可能变成货币储蓄一样的置业者,走到消费者那一方去。
  
  5、需求将决定供给。烂尾楼都可以卖出去的年代结束,开发商必须以满足需求为主导,即时,市场的所谓开发模式都消失。定位不准、规划不合理、质量不好等因素,可能会成为楼盘失败的主要原因。开发商们工作的重心,将由资源整合,变成房地产学科体系的建设。
  
  应当指出的是,“房产新政”的目标不是简单的站在消费者一面,打击开发商。而是促使市场成熟,以公平的模式,让房地产行业在经济领域里有更长久的生命力。因为中国的住房需求非常大,这个行业刚刚开始。
  
  由于未来的房地产规则是需求方建立的,所以我们可以洞察未来房地产行业本身的变化:
  
  1、 超越建筑,为目标客户提供城市生活平台;
  严格的说,购房者需要的不是房子,而是一个容纳自己的城市平台,他们表面上是在选择建筑户型,其实更深层次寻找适合自己休憩、休闲、生活、学习、繁殖、交际的空间。所以,光造建筑的行为在未来的开发中将会落伍。
  
  建筑空间只是平台三大空间的一部分,根据实效“平台论”的研究结果,购房者还需要以商业为表现形式的“环境空间”,以及同类人群之间的“群落空间”。没有“建筑空间”,城市平台就无从依附;没有“环境空间”,和住在农村里没有差别;没有“群落空间”,幸福就缺乏归属感。
  
  不同人群对平台空间的标准和需求各不相同。拿最直观的“建筑空间”来说,中产的建筑美学,对于平民来说,就是华而不实;而别人不喜欢的建筑符号化,对于富豪来说,恰恰是表现权力不可以缺少的。
  
  如何区分不同人群对平台空间的需求,以及如何全方位的去满足,是现在开发商必须研究的课题。
  
  
  2、 结束物管,而是某种生活的维系;
  
  房子和其他产品不同,对于传统商品来说,产品价值在交易后很快结束。但是消费者拿到钥匙那一天,才是房子价值的刚刚开始。没有后期的入住,“城市平台”仅限于“建筑空间”,是残缺不完整的。
  
  真正的房地产开发,购房者不光是产品的享受者,也是产品的提供者。地块房屋等价值的提升,皆是因为居住者营造的生活环境和群落环境。所以,我们从市场上看到,房子会跟着岁月一起升值。房子的价值曲线,从售出那一天才刚刚开始。
  
  对于开发商来说,简单的物管,一是让购房者觉得开发商不够尽力,提供再好的建筑,其产品也是不完整的;二是对房子的循环价值浪费。没有因为平台的成熟而享受到更多的价值。
  实效判断,未来将产生“生活运营商”,和传统开发商相比,他以“城市平台”为开发目标,工作并不止于房子销售合同签订的那一天,而是和消费者一起,利用自己的资源,共同和消费者一起,建设以商业为载体的“环境空间”,并帮助居民建立一套人人觉得舒适的“群落空间”。且获得“城市平台”的循环价值。
  
  消费者为一套房子投入的资金是有限的,消费者为自己的家和生活投入,是无限的。相信生活运营商们看得到里面的价值。
  
  3、 大品牌小楼盘时代。
  
  在过去的开发里,大品牌一定是大楼盘,而小楼盘受周期和预算所制约,一定是小品牌。这是资源时代的典型品牌规则。
  
  这种游戏规则,导致小开发商永远没有超过大开发商的机会,无论他怎么努力。这明显违背经济规则,长期下去,小品牌就没有生存的空间。
  
  这条游戏规则将在新政后被废除掉。新政并不是扶持大开发商,而是支持采用另外游戏规则的“新开发商”,“新开发商”们,有大有小,如果市场里只剩下万科、融创、中海,那么祖国妈妈一定会更操心。
  
  其他的行业大小并存的现象给了我们一个规律,市场里取胜的,永远是个性化的品牌,而不是所谓的大品牌。那些貌似强大的品牌,在竞争中因为臃肿,还经常吃亏。戴尔的模式,今天的IBM依然无法实现。
  
  小开发商可能在城市里只能拿100亩以下的零碎土地,永远开不了震惊楼市的大盘。这不值得悲哀,因为那些大盘只是体量大,而且都有地处郊外的先天不足,在个性化满足上,反而更难。
  
  如果小开发商们瞄准一种人群,为他们提供一套受欢迎的平台标准。并在城市里东南西北的小块土地上去执行这套标准,除了产品个性化以外,还满足目标客户群的区位个性化。这些楼盘,除了区位不同外,平台的内涵是一致的。
  
  “小楼盘,大品牌”,是更加迎合目标客户群的博弈之道。这个规则,不光适合小开发商,同样适合大开发商,是“化零为整”的市场之道。相反,过去拿一块地分N期开发的形式,有将“鸡蛋放到一个篮子里”的风险,容易将开发商陷入泥炭。
  
  专业!学习了
#4
gnipniy 2005-05-31 18:51:39 只看该作者
  购房力量如何聚合?从哪里看出来新政出台后聚合力量越来越大?
  
  个人认为促使购房者力量聚合的关键在于媒体,如果媒体的监督力量使得普通群众能够看清楚真相,相信购房力量得聚合指日可待。
#5
aoan1314 2005-05-31 19:18:30 只看该作者
  打击庄家!
#6
manxon 2005-05-31 19:20:47 只看该作者
  如果房地产的博弈规则不改变,那么,房价会一路高走下去,涨个几十年。最终由市场问题引发其它的问题。好比麻将馆里出老千的人搞得太厉害,搞得输钱者很生气,茶馆老板害怕引起斗殴血案,也会出来干预的。
  -------------------------------
  
  这个比喻很恰当!
#7
明月_故乡 2005-05-31 19:58:12 只看该作者
  楼主句句讲的都似乎有道理,但是个人感觉很多所谓的效果都是夸大的或者一厢情愿的。
#8
dsh09 2005-05-31 20:06:35 只看该作者
  如果能够有一天,购房理想能实现,我会加倍努力好好爱你永远不改变!
  文章很专业,语言很生动。分析也很有道理。但是LZ能否分析预计在几长的时间能够完成这个转变?而其实许多的中小地方并没有象大城市一样变化迅速。是否还有商机可言???
  
您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册