给任志强普及一下“房价收入比”知识

来源: 刘正山 2009-04-13 11:31:00 只看该作者 |阅读模式
据说,最近北京市社科院发布了《北京蓝皮书》,认为北京的房价与家庭年收入比为23∶1,房价远远超过居民的承受能力。因为,按照蓝皮书的观点:“世界银行制定的房价收入比标准是5∶1,联合国的标准是3∶1。我国专家通常采用的房价与家庭年收入比合理标准是3∶1-6∶1。”

由于这个报告说明年房价真正降,直接刺中了包括任志强在内的房地产开发商的神经,这些开发商立即跳起来,对北京社科院展开如秋风扫落叶般的攻击。
  
  任志强大肆使用人身攻击之类的词语,譬如说人家“无知”,“为北京社科院的报告感到羞耻”云云。我对这些东西不感兴趣。只是觉得有必要讲讲“房价收入比 ”。因为,任志强说,“难道我们的社科院研究人员不知道国际上用的是家庭收入中位数吗?”也就是说,任志强认为,计算房价收入比,“收入”要用“中位数 ”。
  
  关于房价收入比,双方都用“国际”说事,所以,我觉得有必要普及一下这方面的常识。
  
  在房价收入比算法和运用上,拿“国际”说事是中国特色的潜规则。一个观点、一件事情,只要跟“国际”沾上关系,似乎就身价倍增,就显得权威无比。“房价收入比”当然未能幸免。
  
  “房价收入比” 这个“国际”惯例究竟是怎么来的?中国理论界搞研究的一般认为,“房价收入比”是20世纪90年代初世界银行的Andrew Hamer提出的,即,认为房价应该为居民家庭年收入的4~6倍。
  
  我掌握的资料显示,“4~6倍”房价收入比这个提法不是Andrew Hamer发明的,而是香港大学的Bertnand Renand教授提出的。Bertnand Renand教授说:“在发达国家,房价收入比在1.8~5.5:1之间……在发展中国家,该数一般在4~6:1之间。当然,也有例外。”后来,Andrew Hamer引用了Bertnand Renand的观点。然而,这个专家的一家之言,被中国一些学者引用的时候,删掉了发达国家1.8~5.5:1的论点,删去了“也有例外”,仅仅抽出“4~6”,并说成“国际惯例”。其实,后来联合国发布的一些国家的房价收入比,最高的有30倍,最低的有0.8倍。
  
  看来,“房价收入比”很难说成什么“国际”。《北京蓝皮书》和任志强的说法,都存在缺陷。
  
  抛开“国际”不论,且让我们看看“房价收入比”的计算方法。
  
  任志强坚持说,“国际”上用的“收入”,是家庭收入的中位数。真的是这样吗?答案是否定的。实际上,Bertnand Renand教授乃至Andrew Hamer的著作中,都没有说必须用这种算法,我也没有看见所谓“中位数”的要求。
  
  我的研究发现,“房价收入比”有三种计算口径(如果细分,还可以演化出其他“口径”法)。比如,我手头有英国《住宅与建设统计》资料(戚名琛先生提供),披露了11年的各年的全英新房、旧房实际成交价格、新旧混合计算这样三种口径的“房价收入比”。“家庭收入”按照实际购置新房、旧房的家庭实际年收入及混合平均,而不是取英国所有家庭年收入的平均值。
  
  需要强调的是,英国这三种口径的房价收入比算法,恰恰没有所谓的“家庭收入中位数”算法。

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沙发
ye8198 2009-04-13 11:46:53 只看该作者
  全世界无房者大团结万岁,BS炒高房价的贪官污吏和奸商恶霸
  哈哈 难道任志强不知道么? 他是在用屁股说话啊 何必那么认真 哈哈
#3
刘正山 2009-04-13 20:53:23 只看该作者
  呵呵,可是,很多人就是上任志强的当,所以, 必须跟他较真
#4
gujhian 2009-04-17 21:32:36 只看该作者
  BS任志强
#5
gujhian 2009-04-17 21:35:17 只看该作者
  3楼说的对啊 钱都让任志强这样的奸商赚了
  地产丫头论出卖主子,是为不忠;
  传媒上找骂累及祖先,是为不孝;
  势利不为穷人盖房论,是为不仁;
  银行先死论抛弃朋友,是为不义;
  任先生长命百岁!!
  
  
#7
短腿蘑菇 2009-04-18 06:44:37 只看该作者
  这任志强拿自己的收入跟房价比
  废话当然不高
  ““家庭收入”按照实际购置新房、旧房的家庭实际年收入及混合平均,而不是取英国所有家庭年收入的平均值。”
  楼上的看帖都不仔细,难怪觉得房价贵。
  
  ““家庭收入”按照实际购置新房、旧房的家庭实际年收入及混合平均,而不是取英国所有家庭年收入的平均值。”
  从字面上理解:
  1\参与统计的家庭是购置房屋的家庭,而不是每一个家庭.
  2\房价是所有房子的价格,不单指新房
  按这个意思,中国的房价收入比也不是特别高,一般买房子的家庭年收入大概不会低于房价的6分1(炒房的例外),从经济或还贷能力的角度看泡沫是世界标准的上限。
  如果这个说法是真实的话,房价收入比要反映的是房屋市场的泡沫程度-更多反映的是购买房子的家庭相对于房子价格的偿付能力,是一个经济学的指标,而不是一个民生的指标,比如说,房子均价八十万一套,买房子的家庭年均收入16万,房价收入比就是5:1,而不是以居民家庭年均收入8万(例子)去计算得出房价收入比10:1,房价收入比不是一个说明房价是否合理的标准。
  楼上的“二环十三点”是否这个意思?以上说法并非我认为房价不高,我还想房价降下来好买房,上面只是对字面意思的理解,骂人的看清楚了!
  
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